看屋筆記：台北市松山區楓韻晴川(個案+價格分析)

松山區是台北市發展最繁華的地方之一，區內有松山機場、松山車站、台北小巨蛋等大型建設，也有民生社區、饒河夜市等具生活氣息的地方，周邊還有匯聚商業精華的信義區與文創氣息豐富的松菸文創園區，各式機能十分便捷。楓韻晴川位於松山區的南京三民生活圈，步行至捷運南京三民站約8分鐘即可到達，周邊環繞基隆河水岸綠化帶，是台北市區少數具備河景與便利交通條件的個案。接著，我們就一同來看看楓韻晴川還有什麼特色吧!

楓韻晴川外觀示意圖

建案特色：

1.河景第一排

具備基隆河景第一排的景觀優勢，是楓韻晴川最大的特色，也是在台北市區中難得擁有河景的大樓，此外，本案距離基隆河綠化帶僅200公尺的距離，景觀與公園皆可一次滿足。

2.雙鐵匯聚

楓韻晴川位於捷運南京三民站與松山車站中間，步行至捷運南京三民站約8分鐘，若有搭乘火車的需求，也可以步行12分鐘抵達松山車站，滿足雙鐵的需求。

3.機能便捷

楓韻晴川的地理位置優良，無論是前往松山機場、敦北金融圈、松菸文化園區、信義計畫區、東區商圈都相當便利，最快開車10分鐘內均可抵達，若想到饒河夜市享用各式美食，也僅需步行10分鐘即可抵達，十分便利。

楓韻晴川格局分析：

楓韻晴川1F平面圖

1.楓韻晴川為獨棟式規劃，地上12層，地下3層，共有66戶住家、1戶店面。

2.標準層一樓6戶，搭配2部電梯，規劃套房(15~20坪)、1房(16坪) 、2房(28~29坪)。

3.車道由松河街進出，車位為機械式規劃，共有30個。

4.大樓景觀直面基隆河，戶別A、B、C可享有河岸景觀。

5.公設部分有接待大廳，公設比為35%。

楓韻晴川標準層平面圖

1.黃色區域為套房(15~20坪)的格局，戶別為F戶(15坪)、E戶(18坪)、B戶(20坪)。套房的格局皆有搭配一陽台，其中B戶是套房產品中唯一直面基隆河景觀的戶別。衛浴均為三件式規劃，搭配使用浴缸，且B、F戶衛浴空間皆有雙面的對外開窗，以套房來說相對少見。廚房均為一字型、開放式規劃，搭配使用IH爐，位於出入口旁，動線上須稍加注意，若經常下廚，則須留意油煙問題。

2.綠色區域為1房(16坪)的格局，戶別為D戶。為一房一廳的格局，房間、客廳均有開窗，無暗房、暗廳的疑慮。衛浴為三件式規劃，搭配使用浴缸。廚房為一字型、開放式規劃，搭配使用IH爐，同樣位於出入口旁，可能要留意動線的部分。此外，工作陽台較小且不方正，須留意空間是否足夠。此格局內無任何室內柱，室內空間的規劃較有效率。

3.藍色區域為2房(28~29坪)的格局，戶別為C戶(28坪)、A戶(29坪)。雙面採光，房間皆有開窗，無暗房暗廳的疑慮。還可直接享有基隆河第一排的景致。玄關為獨立式規劃，留有鞋櫃收納的空間。衛浴空間則為三件式規劃，搭配使用浴缸。廚房則為一字型、獨立式規劃，搭配使用雙口瓦斯爐，並與陽台相連結，可以將油煙直接排出屋外。其中C戶的格局內無任何室內柱，空間規劃好利用。

實價登錄分析：

楓韻晴川位於南京三民生活圈，同時也位於捷運南京三民站與松山站中間，可享有兩車站周邊的機能，因此本案將選擇松山車站生活圈作為實價登錄價格比較的區域。

1.南京三民生活圈

區域內以捷運南京三民站為中心，沿著南京東路周邊發展，許多金融業與辦公大樓均坐落於此。周邊也有餐廳、學校、健身房等機能。同時，此區域也是連通至內湖科學園區、南港經貿園區的重要區位，可藉由麥帥橋直上環東大道通往內湖、南港，也可直上國道一號接往汐止、基隆。便利的地理位置與成熟的機能，讓南京三民生活圈的價格近年來也逐步推升，從2017年大樓平均成交單價落在69.75萬/坪，至2021年上漲至88.31萬/坪，而近一年屋齡0~5年成交價更高達124.55 萬/坪，主要原因為此區域內的新案—鐫萃，近一年成交價落在154.31 萬/坪，因而拉高整體區域的價格平均。

南京三民生活圈周邊個案

揚昇君隆 預售屋。平均成交價125.26萬/坪。近一年無交易資訊。

松融 屋齡8年。平均成交價88.35萬/坪。近一年無交易資訊。

楓韻晴川 屋齡8年。平均成交價80.81萬/坪。近一年無交易資訊。

樂樂Smart Home/清泉時尚 屋齡8年。 平均成交價74.43萬/坪。近一年無交易資訊。

明新巧築 屋齡9年。平均成交價72.89萬/坪。近一年無交易資訊。

2.松山車站生活圈

為松山車站最精華的地段之一，除了有雙鐵共構的松山車站，還有知名的饒河夜市、五分埔商圈。此外，也是最鄰近信義計畫區的生活圈，在交通與機能豐富的條件下，帶動區域整體的發展。從2017~2019年間大樓平均成交單價落在75~77萬/坪之間；而2020年後至今就已上升至85~88萬/坪。

松山車站生活圈周邊個案

吉美艾麗 預售屋。平均成交價104.35萬/坪。近一年無交易資訊。

信義Joyce 屋齡4年。平均成交價92.02萬/坪。近一年無交易資訊。

松蔦青語 屋齡3年。平均成交價82.55萬/坪。近一年無交易資訊。

松捷樂 預售屋。平均成交價101.73萬/坪。近一年成交價109.57萬/坪。

艾蜜麗/101尚流會/信義潮/信義A+ 屋齡8年。平均成交價88.29萬/坪。近一年無交易資訊。

3.南京三民生活圈整體的價格比松山車站生活圈還要高，原因在於南京三民生活圈內有較多學區，就居住條件來說也鄰近安靜舒適的民生社區，並位於交通要道上，帶來了居住條件的優勢；而松山車站生活圈雖然也有雙鐵共構、購物中心、饒河夜市的機能，但區域內的生活機能不如南京三民生活圈便利，也造成兩生活圈的價格差異。以楓韻晴川的平均成交價來說，是符合該區域的行情價格的。

楓韻晴川評價：

楓韻晴川最大的特點就是擁有基隆河第一排海岸景觀，並且位於兩捷運站之間，其區位帶來的方便性是足夠的。不過需稍加留意本案周遭有變電所、加油站，且十分鄰近高架橋，因此也會有噪音的疑慮。但小坪數的規劃確實符合台北市年輕購屋族的需求，若對於南京三民站附近個案有興趣的朋友，也可以來楓韻晴川參考看看喔~