看屋筆記：台南市永康區三登上漾(個案+價格分析)

近年台南永康房市熱呼呼，這2年因為南科的效應發酵，因此許多地方的房價都有明顯漲幅，例如緊鄰南科的善化和新市房價就一飛沖天，不過善化及新市的生活機能較無永康完善，因永康往南交界就是東區市中心，享有繁榮的生活機能，從北外環道路更可快速串連南科，交通生活機能便利成熟，更吸引不少南科工程師置產，近年永康在砲校遷移、創意設計園區開發、南市總圖設立、鹽行區段徵收、東橋重劃區，以及永康物流暨轉運專用區等建設議題下，使永康長年位居台南住宅交易量龍頭。

一起來看永康區建案：三登建設事業開發『三登上漾』

三登上漾 外觀圖

建案特色：

• 建案規畫：小豪宅規劃，方正格局，一層五戶雙電梯直達地下室與頂樓，建案周遭多為透天，棟距良好，中高樓層具備不錯的景觀優勢，採光和隱私性也較好，衛浴全開窗貼心設計。
   
• 明星學區：開車3~4分鐘可達永康國小、永康國中，方便學生走路回家及家長接送。
   
• 地理位置：車程3~10分鐘可達自強黃昏傳統市場、全聯福利中心、家樂福等各大商場及商圈，車程10分鐘內可至臺南市立圖書館新總館，另外醫療資源可至永康奇美醫院與高雄榮總台南分院。交通方面；車程約2分鐘可至永康車站，亦有國道1號及北外環快可利用，輕鬆往返各縣市。
   

三登上漾格局分析：

• 建案基地面積420坪，位於龍埔街，龍埔街436巷，雙面臨路，周圍多為透天，採光與通風性佳。
   
• 樓層規劃為地上1棟12層，地下1層，共有55戶住家，戶數少，出入單純；戶型規劃為2房(22.8坪) ~ 3房(34.5坪)房。
   
• 車道入口由龍埔街436巷下地下室，車位則為坡道平面式49個，車位比1:0.89，車位比稍嫌不足，兩房可能不綁車位，須留意未來停車問題。
   
• 管理費55元/坪/月；略低於市場行情，汽車車位管理費300元/位/月，機車車位管理費100元/位/月；符合市場行情。
   
• 單純公共設施規劃，接待大廳、空中花園、交誼廳、閱覽室、健身房、信箱區、曬被區，公設比32%，符合市場行情。
   
• 建材配備：廚具部分使用林內、喜特麗，衛浴部分使用TOTO、ROCA，建材綜觀屬於中階等級。

三登上漾 A6傢配圖

• A6規劃2房/2廳/2衛浴，梁柱外推，格局方正，走道順暢，雙面採光、客廳採光通風佳。
   
• 主次臥皆有開窗通風，無暗房、暗廳問題。
   
• 主臥衛浴開窗，採用乾濕分離，日後較無潮濕問題。
   
• 較為可惜客衛未開窗，未來須留意潮濕問題。
   
• 廚房採獨立式一字型設計，靠近工作陽台提升通風與採光，未來較無油煙問題。
   
• 規劃前後陽台，可供曬衣及聚會休憩、園藝造景使用。
   

實價登錄分析：

• 三登上漾 位於 永康車站生活圈
  永康車站生活圈 個案
  近一年屋齡5年內新屋成交價約落在27.35萬/坪。近五年的整體成交價來看，約落在14.31 萬/坪。
  
  三登上漾：屋齡0年。 平均成交價28.76萬/坪。 近一年成交價31.82萬/坪。
  
  禾震Super2：屋齡3年。 平均成交價23.49萬/坪。 近一年成交價35.8萬/坪。
  
  睦里白：屋齡2年。 平均成交價20.83萬/坪。 近一年成交價31.08萬/坪。
   

• 善化車站生活圈個案：
  
  同樣為南科熱區的善化車站生活圈比較，近一年屋齡0~5年成交價約落在21.72 萬/坪。由2017~2021的整體成交價來看，約落在16.44 萬/坪。
  
  大任之翼：屋齡2年。 平均成交價19.4萬/坪。 近一年成交價34.37萬/坪。
  
  曉倆口：屋齡5年。 平均成交價17.63萬/坪。 近一年成交價32.76萬/坪。
  
  富茂雅築：屋齡5年。  平均成交價22.8萬/坪。 近一年無交易資訊。
  
  呈豐日日NO1：屋齡10年。 平均成交價20.02萬/坪。 近一年無交易資訊。
  
  
  
   
• 由於台積電近年在台南善化設廠，帶動善化房市，無論新屋或中古屋房價不斷創新高，由於善化離市區較遠，這讓想買房的消費者開始考慮到離市區較近等地方購屋，三登上漾的開價應該還有不少議價的空間。
  
   

三登上漾評價：

近年永康區最受青睞，由於南科的設廠，使得購屋需求上升，但大多購屋族重視商圈機能成熟性，文教環境，除了住居品質關係外，住宅選擇多元、交通生活機能便利成熟也是永康區的優勢點，因此成為民眾購屋首選熱區。