看屋筆記：台北市文山區青耘上(個案+價格分析)

台北市文山區緊鄰景美溪，區內綠意環繞的清幽環境，在台北市鬧中取靜。本次要介紹的青耘上，鄰近木柵公園、永建國小及國家考場一帶，周邊還有景美女中、再興中學等名校林立，接下來就讓我們來看看他還有哪些特色吧！

青耘上  外觀模擬圖 

建案特色：

1. 建築規劃佳

• 本案採用日本住友制震，提升建築整體耐震能力。
• 建築樓高3.5M、空間較不壓迫，全案純住宅規劃，戶數僅65戶。
• 本案基地面積322坪，雖為小基地開發，仍規劃有全坡道平面車位。

2. 近優良學區

• 距本案250公尺、走路3分鐘即可抵達區內知名的永建國小，為台北市內校園中螢火蟲數量最多的學校，每年皆有限制入學名額，常年滿額，入學需經審查抽籤，青耘上位屬該校的正錄取學區。
• 除此之外永建國小校內亦設有公托及非營利幼兒園，周邊還有實踐國小、實踐國中、私立中山國小等學校，皆在本案步行10分鐘內，而步行12分鐘更可抵達知名的景美女中、私立再興中學。整體來說，孩子從學齡前到高中的12年國教皆可就近免煩惱，家長接送也相當便利。

3. 地點佳，周邊綠意環繞，生活機能豐富

• 與12300坪的木柵公園為鄰，距離僅100M，公園內設有木柵游泳池，運動散步都方便。北面仙跡岩，也是假日戶外踏青的好去處。
• 採買方面，步行約6分鐘可達全聯福利中心(文山永建店)，步行約11分鐘可至木新市場。
• 生活機能主要仰賴忠順及木新商圈，附近有星巴克、麥當勞、屈臣氏等連鎖店家，同時也有診所、書局、各式小吃及餐廳。
• 交通方面，車程約8分鐘可至捷運松山新店線景美、大坪林站，以及文湖線的萬芳醫院、萬芳社區站。開車10分鐘可上國道3號，亦可利用信義快速道路直抵信義計畫區，車程約莫只需15分鐘。
• 距離即將於2022年6月動工的環狀線南環段Y04馬明潭站僅約600公尺。

青耘上  生活機能圖 

青耘上格局分析：

1. 青耘上樓高14層，共計65戶，純住家規劃，為獨棟設計，標準層皆為一層5戶，設有2部電梯，2至3戶1梯、電梯數充足，格局坪數規劃有套房(16坪)、2房(19/22/28坪)、3房(37坪)，公設比約32.49％。

2. 本案地下3層，設坡道車道自8M光輝路22巷進出，計有平面車位40部。另1樓臨4M辛亥路七段20巷一側設有41個機車位。

青耘上  1層平面圖 

青耘上  標準層平面圖 

3. 下面分為3區塊來介紹本案格局：

(1) 黃色區塊（B戶）為套房產品，坪數約16坪。

• 邊間雙面採光。
• 有獨立玄關、可規劃鞋櫃空間。
• 衛浴為乾濕分離三件式、有開窗。
• 開放式廚房空間，配置電磁爐，有預留冰箱空間。
• 陽台以套房來說空間充足。陽台方向臨4M巷道、面3層舊公寓，棟距較小，低樓層戶通風功能可能稍有影響。
• 客廳方向面社區開放空間，棟距充足。

(2) 綠色區塊（C/D/E戶）為2房1衛的規劃，坪數分別約19/28/22坪。

• C戶單面採光，D/E戶邊間雙面採光，2房都有開窗，空間皆可放得下雙人床，格局方正。
• D戶相對另兩戶格局稍大，客廳格局方正、安定面足夠，有獨立玄關可規劃收納空間。C/E戶客廳無直接採光。
• 衛浴皆配置三件式、乾濕分離，僅E戶有開窗。
• 廚房空間C/D戶單排、E戶開放式，皆有預留冰箱空間。
• D戶配置2陽台，其中1陽台可兼作工作及景觀功能，動線上可自客廳及廚房兩處進出，另1陽台需自臥室進出。
• D戶客廳及陽台方向臨4M巷道、面3層舊公寓，棟距較小，低樓層戶採光通風功能可能稍有影響。

(3) 藍色區塊（A戶）為3房2衛的規劃，坪數約37坪。

• 邊間雙面採光，3間房間都有開窗，次臥大小僅能放置單人床，房間格局皆方正。
• 客廳安定面足夠，空間寬敞、牆面可規劃收納空間。
• 主臥空間相當充足，可規劃更衣室空間。
• 主衛配置浴缸、有開窗，客衛乾濕分離、無開窗。
• 廚房單排式，冰箱位置於廚房外。
• 配置2陽台，其中1陽台需自次臥進出。
• 客廳臨社區開放空間，棟距充足；方向面木柵公園，高樓層可遠眺公園景觀。

實價登錄分析：

青耘上位於木柵生活圈。

木柵生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$103.51萬/坪，房價漲幅部分木柵生活圈較一年前-0.90%(屋齡0-5年)。

整體而言木柵生活圈目前呈現價漲量縮的狀態。

1. 木柵生活圈 周邊行情

青耘上：預售屋。平均成交價63.34萬/坪。近一年無交易資訊。

宏廷富山滙：屋齡2年。平均成交價67.41萬/坪。近一年無交易資訊。

元利森活莊園：屋齡1年。平均成交價73.92萬/坪。近一年成交價104.91萬/坪。

木柵生活圈 個案周邊行情圖

2. 景美生活圈 周邊行情

天成河悅：屋齡0年。平均成交價78.72萬/坪。近一年成交價78.15萬/坪。

和暘W：預售屋。平均成交價84.92萬/坪。近一年無交易資訊。

和邦羅斯芙：屋齡0年。平均成交價81.58萬/坪。近一年成交價117.96萬/坪。

景美生活圈 個案周邊行情圖

3. 木柵生活圈西側有世新大學與考試院，東側接近萬芳醫院及政治大學，區內目前尚無捷運站，交通方面多倚靠公車或自備汽機車移動，因區內綠地多、環境清幽，同時生活機能仍可完整無虞，多吸引注重環境、想遠離市區塵囂的自住客。就地理位置來看，景美生活圈更靠近台北市核心，生活機能更成熟，且有捷運站支撐，價格上有較好的抗跌性，總體來看，景美生活圈近一年新案成交價高於木柵生活圈，每坪價差約10萬左右。

整體而言，木柵生活圈近一年新案成交價約落在65～75萬元/坪，青耘上為本區域難得中小坪數的新建案，因產品坪數較小、總價較低，故開價上單價略高於本區域市場行情。

青耘上評價：

文山區擁有台北市最豐富的人文環境與自然資源，青耘上位於文山區的木柵生活圈內，周圍環繞多所學校及公園，生活機能成熟，就學及採買功能無虞。另因本案離捷運站點都有段距離，出行需仰賴公車或等待未來南環線的開通（預計於民國117年完工），目前來說開車通勤的族群可能較為適合。

如果有在找文山區木柵一帶房子的朋友，都不妨可以參考看看青耘上！